不動産鑑定士 | 難易度は？ 勉強時間は？ 実務修習や将来性など解説

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、土地価格や周辺交通等の環境面や、土地や建物に関連する法律面の諸条件を考慮して、住宅やマンションといった不動産価値の鑑定をおこない、適正価格を決定する専門家です。また、不動産鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行うことは法律で禁じられています。
不動産鑑定士の業務は、主に不動産鑑定業務とコンサルティング業務があげられます。不動産鑑定業務は、定期的な鑑定評価に、国や都道府県が行う地価公示や都道府県地価調査、相続税・固定資産税標準地の評価があります。そのほかにも公共用地の買収評価や裁判上の評価なども行います。また、コンサルティング業務としては、不動産の専門家として、不動産の最も有効な活用方法や相続税のアドバイスなどを個人や企業を対象に行います。

不動産鑑定士となるためには国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格しなければなりません。試験は、短答式試験及び論文式試験の2回の試験が行われます。短答式試験に合格した場合、以後2年間の短答式試験が免除され論文式試験を受けることができます。

国家試験合格後、国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関（公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会）が主催する「実務修習」を受けることができます。実務修習期間は、1年、2年、3年の3種類（コース）があります。
実務修習は（1）講義、（2）基本演習、（3）実地演習の3単元で構成され、各単元とも修得確認が必要です。修得確認を取得できない場合には再受習となります。この3単元全ての修得が確認されれば、修了考査を受けることができます。
修了考査は「小論文」と「実地演習の事案に対する口頭試問」です。修了考査で修了確認されれば、国土交通大臣の修了の確認手続後、不動産鑑定士として登録されます。
※修了考査の合格率
・平成25年 受験者数176名　合格者数156名　合格率88.6%
・平成26年 受験者数146名　合格者数128名　合格率87.7%
・平成27年 受験者数148名　合格者数136名　合格率91.9%

不動産鑑定士の資格を取得後、主な勤務先としては不動産鑑定事務所や不動産業界、その他信託銀行などもあります。また、年収はピンキリですが、独立後は比較的高収入を得ている人が多い資格のひとつであることは間違いありません。尚、不動産の鑑定評価に関する法律の改正により、不動産鑑定士補の資格は廃止されています。

●難易度
　　「Ａ-上」 　 難関の最上位　　　

【資格の難易度レベル】
不動産鑑定士は、司法試験、公認会計士とならび三大難関国家試験の一つといわれます。試験の難易度は非常に高く、独学での突破はほとんど無理でしょう。難易度レベルは「Ｓ」と変わらないほどの難関試験です。このサイトでは不動産鑑定士の難易度を「Ａ」(難関)としていますが、難易度は国家試験の中でもトップクラスであり、レベルとしては「Ｓ」(超難関)にランクしてもおかしくないと思っています。試験は1次の短答式試験より2次の論文式試験の方が、はるかに難易度が高く、多くの受験生が論文式試験で不合格になります。資格取得まではかなりの勉強時間が必要で、最低1500～2000時間は必要と言われますが、これには個人差があります。論文式という試験の性質上、普段の学習でも答案作成の練習を十分にしておく必要があります。文章を書くのが苦手な人はこの作業に時間を大きく費やすことになりますが、文章を書くことに苦手意識がなければ、平日は3～4時間程度、休日は8時間程度、勉強期間1年程度で目標達成は可能です。過去の例からも、一発で合格する確率は非常に低く、最低2～3回の受験の覚悟は必要でしょう。

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●合格率　　
令和3年不動産鑑定士試験 短答式試験結果　
短答式試験 合格率 36.3%　
　申込者数2,367名　受験者数1,709名　合格者数621名
論文式試験 合格率 16.7%
　申込者数1,295人 受験者数809名　合格者数135名
※合格基準：得点380点以上を取得した者

※参考データ
・令和2年不動産鑑定士試験 短答式試験結果　
　短答式試験 合格率 33.1%　
　申込者数2,091名　受験者数1,415名　合格者数468名
　論文式試験 合格率 17.7%
　申込者数1,160人 受験者数764名　合格者数135名
・令和元年不動産鑑定士試験 短答式試験結果　
　短答式試験 合格率 32.4%　
　申込者数2,262名　受験者数1,767名　合格者数573名
　論文式試験 合格率 14.9%
　申込者数1,276人 受験者数810名　合格者数121名
・平成30年不動産鑑定士試験 短答式試験結果　
　短答式試験 合格率 33.4%　
　申込者数2,273名　受験者数1,751名　合格者数584名
　論文式試験 合格率 14.8%
　申込者数1,268人 受験者数789名　合格者数117名
・平成29年不動産鑑定士試験 短答式試験結果　
短答式試験 合格率 32.5%　申込者数2,126名　受験者数1,613名　合格者数524名
 ※合格基準：総得点の 67.5%以上を取得した者
 ※合格者の平均年齢は38.6歳、最高齢は85歳、最年少は20歳でした。
・平成29年不動産鑑定士試験 論文式試験結果　
論文式試験 合格率 14.5% 申込者数1,150名　受験者数733名　合格者数106名

不動産鑑定士試験の論文試験に対応するためには、膨大な量の専門的知識が必要です。この専門的知識を独学で習得するのは容易でありませんので、実績ある予備校で試験範囲を絞ってもらい、難解な専門的知識をわかり易く教えてもらうのがベストな方法です。
論文式試験対策は、試験の配点の約6割を占める「鑑定理論」を中心として準備することになります。具体的には、過去問を十分に分析し研究することが重要です。過去問を解くことで、出題傾向や問題の解き方などを把握することができます。また、鑑定理論の専門書や問題集を活用して、知識の定着を図ることも大切です。論文式試験は、知識だけでなく論理的思考力や表現力も問われます。そのため、日頃から論文を書く練習をしておくとよいでしょう。

合格するには、長期にわたって勉強に専念できる環境が必要なため仕事を辞めて専門学校に通い受験する人が多いようです。また、試験に合格しても、試験合格後に実施される実務修習期間から資格取得まで、最短でも1年半程度はかかるため、不動産鑑定士試験の勉強期間や受験期間まで含めると、費やす時間は数年越しにも渡ることになり、資格取得まですべてに難しい資格です。
不動産鑑定士の資格取得を目指して勉強を始める人は、試験の勉強必要時間が1600時間位と決めて、自分の知識のレベルに合わせてスタート時期を決めると良いでしょう。年齢的には当然、若いほど良いので、後々の事も考え30前後には取得しておきたいところです。実際、合格者は20代後半～40代くらいまでが一番多くなっています。また、結構、パソコンの能力が必要な資格であることも留意が必要です。

不動産鑑定士は、企業や個人からの鑑定依頼のほか、国や自治体からの仕事も委託されるため、安定した収入が見込めます。また、独立開業することも可能です。後も安定した需要が見込まれる将来性のある資格です。今後10年以内くらいに不動産鑑定業界は人手不足になる可能性があります。それは、現在、主力となり活躍されている60代の不動産鑑定士が徐々に引退される年齢に差し掛かっているためです。一方で、不動産鑑定士は試験に合格したら直ぐに開業できる資格ではありませんので、これから数年以内に合格して10年後に独立というような長期的な展望を持てる方にとっては有望な資格と言えるでしょう。

・願書配布・受験申込み受付期間：2月下旬～3月上旬の約2週間
・試験日
　短答式試験：5月中旬の日曜日
　論文式試験：8月の第1日曜日を含む土・日・月曜日の連続する3日間
・合格発表日
　短答式試験：6月の終わり
　論文式試験：10月の中旬

　令和6年不動産鑑定士試験日程
　受付：令和６年２月８日（木）～ ３月８日（金）

●短答式試験：年齢・学歴・国籍・実務経験に関係なく、誰でも受験できます。
●論文式試験：短答式試験合格者及び短答式試験免除者。
不動産鑑定士試験は、2段階の選抜方式になっています。1段階目となる短答式試験は、受験資格はなく、誰でも受験できます。また、短答式試験については、一度合格すると3回まで論文式試験にチャレンジが出来ます。

・短答式試験　　
北海道、宮城県、東京都、新潟県、愛知県、大阪府、広島県、香川県、福岡県及び沖縄県
・論文式試験　　
東京都　大阪府　福岡県
※試験地は、受験者が希望する試験地を選択できます。

・書面申請　13,000円（収入印紙）　　　
・電子申請　12,800円（電子納付）　
※共に論文式試験も含みます。

試験は筆記で行われます。（各試験とも共通）
●短答式試験
（午前）行政法規　択一式40問（2時間）　　
（午後）不動産の鑑定評価に関する理論　択一式40問（2時間）マークシート方式
●論文式試験
1日目 （午前民法 大問2問/2時間
        （午後)経済学 大問2問（2時間）　
2日目 （午前)会計学 大問2問/2時間
        （午後)不動産の鑑定評価に関する理論 大問2問（4時間）論文問題
3日目（午前)不動産の鑑定評価に関する理論　大問2問（4時間）論文問題
　　  （午後)不動産の鑑定評価に関する理論　大問1問（2時間）演習問題
●合格基準
・短答式試験：総合点で概ね７割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点。ただし、総合点のほかに各試験科目ごとに一定の得点が必要です。
・論文式試験：総合点で概ね６割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点。ただし、総合点のほかに各試験科目ごとに一定の得点を必要です。

※短答式試験に合格した人は、その合格した年の論文式試験で不合格となった場合でも、合格した短答式試験の合格発表日から2年以内に行われる短答式試験が申請により免除になります。
従って、短答式試験に合格した年を含めて、連続3回まで論文式試験を受験することが出来ます。
※短答式試験に合格し、論文式試験に不合格の場合は、その後2年間短答式試験が免除されます。
※論文試験合格後、実務修習を修了し、修了考査に合格すると不動産鑑定士となる資格を有することになります。⇒「不動産鑑定士試験」の受験情報

●短答式試験（科目）
・不動産に関する行政法規　　
・不動産の鑑定評価に関する理論
※不動産に関する行政法規の試験範囲
土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、国土利用計画法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、建築基準法、マンションの建替えの円滑化等に関する法律、不動産登記法、土地収用法、土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法、所得税法、法人税法、租税特別措置法、地方税法、都市緑地法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地造成等規制法、新住宅市街地開発法、宅地建物取引業法、公有地の拡大の推進に関する法律、自然公園法、自然環境保全法、森林法、道路法、河川法、海岸法、公有水面埋立法、国有財産法、相続税法

●論文式試験（科目）
民法、経済学、会計学、不動産の鑑定評価に関する理論、不動産の鑑定評価に関する理論（演習)　
※不動産の鑑定評価に関する理論の試験範囲
不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項等、不動産鑑定士に必要な知識が問われます。
※論文式試験は民法、会計学、経済学、不動産の鑑定評価に関する理論、不動産の鑑定評価に関する理論（演習科目）から出題されます。

【資格の難易度情報】
・資格の難易度とランキング
・ジャンル別資格の難易度ランキング

・日本不動産鑑定協会　　　http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/

・国土交通省　土地・水資源局地価調査課
〒100-8918 東京都千代田区霞が関2-1-2中央合同庁舎2号館　　　
TEL03-5253-8111

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